Публикации

 

Дороже некуда

дата публикации: 25.03.2011 00:00

На прошлой неделе комитет по политике развития территорий и общественной инфраструктуры Законодательного Собрания провёл выездное заседание в Пермском районе. Его темой стало обсуждение проблем регионального градостроительного законодательства в части инфраструктурного обеспечения индивидуального жилищного строительства. В ходе выездного заседания участникам - краевым парламентариям, членам правительства, главам соседних районов, застройщикам и руководителям ресурсоснабжающих предприятий - были продемонстрированы коттеджные посёлки в Протасах и Култаево, презентован доклад администрации Пермского района о проблемах, связанных с индивидуальным жилищным строительством в территории. Присутствующие обсудили увиденное и услышанное. При этом пытались понять, можно ли удешевить жилищное строительство на селе? Какова должна быть роль государства в развитии индивидуального жилищного строительства? И как сделать так, чтобы частная застройка шла по заранее сформированным планам и была согласована с ресурсоснабжающими организациями?

Сколько стоит дом построить

Выездное заседание началось с посещения посёлка Протасы, где роль экскурсоводов взяли на себя представители ООО «Протасы-Инвест», занимающиеся освоением данной площадки. Они рассказали, что застройка этого первого в регионе коттеджного посёлка началась ещё в 1991 году. Его предполагалось заселять бюджетниками и работниками пермских заводов. Поэтому инженерная инфраструктура здесь формировалась как за бюджетные средства, так и за средства тогда ещё государственных предприятий. Благодаря чему сюда в своё время были «подтянуты» и электричество, и газ, а канализование стоков было решено производить в автономном режиме.

За два десятка лет в посёлке было построено 270 домов площадью 250-300 квадратных метров. Причём, «простые смертные» - врачи, учителя, воспитатели детских садов и пролетарии - и в самом деле здесь получали жильё, но только в 1991-1993 годах. А в последующие годы застройка Протасов велась исключительно за счёт частных средств. И самым сложным вопросом для данного населённого пункта сегодня является обеспечение его социальной инфраструктурой. Объекты предусмотрены Генпланом, но их предлагается строить опять же за счёт «внебюджетки». Поскольку большинство проживающих здесь людей трудится в Перми, то и стремится получать такую услугу в краевом центре. И не торопится вкладываться в развитие своего посёлка.

- Сколько же здесь стоит дом? И сколько жилья здесь планируется построить? - задал вопрос Виктор Плюснин, председатель инфраструктурного комитета.

- Мы планировали закончить освоение площадки ещё в 2005 году, - отвечал Александр Гаук, гендиректор ООО «Протасы-Инвест». - Но кризис несколько нарушил наши планы. Сейчас мы строим вторую очередь. И когда завершим проект - сказать трудно. Что касается цены, то строительство коробки здесь оценивается в 20 тысяч рублей за квадратный метр. В среднем дом в Протасах обойдётся в 5,5 миллиона рублей плюс отделка.

А в Култаево в коттеджном посёлке «Южная усадьба», который стал следующим «контрольным пунктом» выездного заседания, дома стоят ещё дороже. Представитель ОАО «Камская долина», занимающегося застройкой данного посёлка, объяснил, что всё инфраструктурное обеспечение здесь производится без участия бюджетных средств. Были построены четыре километра газовых сетей и шесть километров сетей канализации. И, естественно, что стоимость сетей частично вошла в стоимость жилья.

Планов у «Камской долины» здесь много. В этом году сдана вторая очередь «Южной усадьбы», которая включает в себя 31 дом. И хотя не все коттеджи ещё реализованы, но здесь начинают работы по третьей очереди. Она включает около трёхсот домов. Но для реализации задуманного застройщику необходимо построить канализационный коллектор, который также ляжет тяжким грузом на кошелёк будущего покупателя загородного жилья.

Однако, как подчеркнул глава Пермского района Александр Кузнецов, и в Протасах, и в Култаево ведётся цивилизованное индивидуальное жилищное строительство. Чего не скажешь про множество небольших «коттеджных новообразований», включающих в себя десять-двадцать домов, построенных «в чистом поле». В чём, кстати, члены выездного заседания убедились во время поездки по Пермскому району, встречая то тут, то там небольшие группы кирпичных коробок и срубов. Не обеспеченных ни дорожными подъездами, ни электричеством, ни газом, ни водой.

- Когда эти дома будут введены в эксплуатацию? - резюмировал позже глава района. - Неизвестно! Потому что там нет сетей! И будущее не за такими «шанхаями», а за площадками под строительство 100-150 домов, обеспеченных всей необходимой инфраструктурой...

Снижение цены или создание условий?

Пленарную часть выездного заседания открыл первый заместитель главы администрации Пермского района Владимир Ваганов. Он рассказал об общей ситуации, связанной с выделением земель под индивидуальное жилищное строительство и о проблемах освоения участков. Причём на землю в Пермском районе спрос достаточно высокий, но по освоению возникают вопросы. Как объяснил Владимир Павлович, инвесторы и застройщики готовы хоть завтра приступить к строительным работам, но есть ряд сдерживающих факторов.

В частности, для определения общей стратегии развития поселений необходимо разработать для них генеральные планы. Но денег под это в районе нет. Также в районе нет средств для развития сетей инженерной инфраструктуры. И поэтому застройщик, приняв решение начать освоение площадки и формировать инженерную инфраструктуру за свой счёт, сталкивается с практически двойным увеличением стоимости квадратного метра жилья. А это серьёзно ограничивает круг потенциальных покупателей загородной недвижимости.

Именно поэтому руководство Пермского района считает, что для развития индивидуального жилищного строительства требуется принятие соответствующей региональной программы. Чтобы в том числе и за счёт средств краевого бюджета разрабатывать генпланы поселений, укомплектовывать строительные площадки инженерной инфраструктурой и принимать иные меры для удешевления строительства. Ведь впоследствии это вернётся территориям сторицей - через повышение уровня доходов поселений от поступающих налогов с имущества и земли.

- Целью государства в данном вопросе должно быть, наверное, не уменьшение цены квадратного метра, а создание условий для проживания, - оппонировал докладчику Олег Жданов, который участвовал в выездном заседании и как краевой депутат, и как представитель энергетической отрасли. - И я здесь поспорил бы с Владимиром Павловичем. Ведь именно аспекты создания условий должны быть в основе. Мы, энергетики, готовы участвовать в этой работе, но не в двухстах направлениях. Мы должны представлять, за счёт чего будем наращивать окупаемость...

Олег Михайлович пояснил, что очень мало примеров индивидуального строительства, которое ведётся по планам. Большинство идёт по принципу, когда нарезаются участки, продаются людям, а дальше - все умывают руки. И те, кто купил эти участки и построил на них дома, начинают обращаться к энергетикам, газовикам и тем предприятиям, которые занимаются водоподготовкой, с просьбами их запитать. Но как это сделать, если нет схем развития соответствующей инфраструктуры? И кто будет тянуть линии ЛЭП, газопроводы и водопроводы ради двух десятков домов, стоящих в полях на бывших землях сельхозназначения? Поэтому и предложение Олега Жданова, поддержанное, кстати, и представителями газоснабжающих организаций, было достаточно конкретным: выделять участки под индивидуальное жилищное строительство только после понимания инфраструктурного обеспечения площадок.

Олег Жданов подчеркнул, что все проблемы с освоением земель - из-за отсутствия плановости. И привёл даже пример: за то, чтобы «пройти» 1,5 километра сетями по чужой земле, собственник запросил 20 миллионов рублей. Поэтому ещё одной инициативой депутата стало предложение «не разрешать» переводить земли из одной категории в другую, пока собственник не определится и не представит план освоения земельного участка.

Поселения против запретов

Проблемы хаотичной застройки и невозможности подключения к сетям вызвали достаточно серьёзную дискуссию. И, пожалуй, самое радикальное мнение прозвучало из уст депутата Николая Демкина, который является одним из крупнейших застройщиков региона и возглавляет Пермский завод силикатных панелей. Николай Иванович предложил вообще прекратить продажу земли под индивидуальное жилищное строительство, если в данном поселении не разработан генплан, если не ясно, что и где будет подключаться.

В качестве аргументов депутат-застройщик привёл посёлок Новобродовский, расположенный в Свердловском районе краевого центра. Там находится 750 строений, которые не имеют ни нормального дорожного сообщения, ни воды, ни газа, да ещё существуют перебои в электроснабжении. Причём в Новобродовском продано большое количество участков земли, но они не застраиваются по причине отсутствия услуг.

Естественно, что на предложения как Олега Жданова, так и Николая Дёмкина последовали возражения. Так, глава Култаевского поселения Андрей Щекалев заметил, что доходы поселений на 60-90 процентов формируются за счёт сбора земельного налога и налога на недвижимое имущество. И если не продавать землю, то никакой «Камской долины» в Култаево бы не было и разговора бы тоже не было. А доходы того же Култаевского поселения выросли за счёт «земельных дел"» с 360 тысяч рублей в год до 11 миллионов. Что позволяет поселению участвовать в различных программах.

- Ведь не Култаевское поселение переводит земли из категории сельхозназначения в категорию под индивидуальное жилищное строительство, - подытоживал Андрей Щекалев, - а краевое правительство...

Но представители краевого правительства предпочли на эти темы не объясняться. Заметили, что проблемы прозвучали и они услышаны. А также предложили застройщикам и депутатам объединиться для решения этих проблем. Не забывать, что в стране работает федеральная целевая программа «Жилище», а также программа по развитию инфраструктуры. При этом Ирина Денисова, участвовавшая в заседании в ранге и. о. министра градостроительства Пермского края, предложила организовать работу с застройщиками, чтобы вместе подготовить документы для представления в федеральное правительство и там отстаивать интересы региона по всему спектру жилищных программ.

Поскольку предложений на выездном заседании прозвучало достаточно много, то депутаты инфраструктурного комитета не стали спешить с резолюцией. Договорились, чтобы все участники мероприятия подготовили их более аргументировано. Впоследствии эти предложения будут вновь обсуждены на заседании комитета, после чего народные избранники примут по ним конкретные законодательные решения.

Мнение

Виктор Плюснин, председатель комитета по политике развития территорий и общественной инфраструктуры краевого Законодательного Собрания:

- Такая форма работы, как обсуждение проблемы в целом, избрана впервые. Проблема ведь очевидна. Застройка идёт и порой достаточно хаотично. А потом новосёлы приходят к муниципальной власти, к краевой, к депутатам и говорят: «Дайте нам электроэнергию, дайте нам воду, отведите нам стоки, постройте нам дороги». А по большому счёту мы не знаем, как это случилось, что появилось жильё невесть где, о чём мы, кстати, и говорили на выездном заседании. Возникают посёлки по сто-двести домов со всеми инфраструктурными проблемами, которые либо приходится людям решать самим, либо решать их просто некому.

Были предложения идти по пути запретов. Но, как показывает практика, любой запрет совершенно неэффективен. Если люди хотят строить, то они будут строить. Поэтому надо идти не по пути запретов, а по пути определения правил. Чтобы человек, приобретая тот или иной земельный участок для дальнейшего строительства, понимал, что нужна инфраструктура. Как он будет решать эти проблемы? К кому он с ними пойдёт? Все участники процесса должны понимать: когда они делают какой-то шаг, то что это за шаг и куда он ведёт? Для этого нужны правила, созданием которых мы и собираемся заняться в ближайшее время.

Равкат Разутдинов, первый зампред комитета по политике развития территорий и общественной инфраструктуры краевого Законодательного Собрания, руководитель постоянно действующей рабочей группы по развитию общественной инфраструктуры:

- На примере Пермского района мы посмотрели ситуацию и убедились, что в индивидуальном жилищном строительстве проблемы есть. И они свойственны для всех муниципалитетов региона. Необходима помощь территориям со стороны краевых властей и в выделении земельных участков, и в финансировании всех инфраструктурных объектов, которые способствуют строительству.

Прозвучал ряд предложений по ускорению принятия закона «О градостроительной деятельности в Пермском крае», который у нас длительное время находится в стадии разработки. Наверное, сегодня необходимо оживить работу и постоянно действующей рабочей группы по градостроительству. Такая группа у нас есть. И я думаю, что сегодняшний материал будет хорошей базой для завершения разработки и принятия соответствующего пакета законопроектов.

Евгений Плотников,

Звезда, №32 (31746)


Вернуться к списку